【2026年最新】民泊の「ゼロ日規制」とは？今後営業できなくなる可能性は？

2026年7月、国は民泊新法（住宅宿泊事業法）の営業日数を自治体が条例で「0日」にすることを認めました。これまで「適切ではない」とされてきた、いわゆるゼロ日規制の解禁です。東京では豊島区が住宅地での新規禁止と既存施設への日数制限を決め、台東区・新宿区も新規禁止に向けた条例改正を進めています。京都市も同じ方向の素案を出しました。この記事では、通知の中身を一次資料で確認したうえで、「自分の物件は営業できなくなるのか」を、地域と物件の状況ごとに整理します。福岡の物件がいまどの位置にいるかも、2026年9月時点の情報で書いています。

まず整理：ゼロ日規制とは何か

民泊新法（住宅宿泊事業法）は、届出だけで住宅を宿泊に使える代わりに、人を泊められるのは年180日までと定めています。この180日は上限で、法18条により、都道府県・保健所設置市・特別区は「生活環境の悪化を防止するため必要があるとき」に、条例で区域と期間を絞ることができます。新宿区の住居専用地域での平日営業制限や、京都市の住居専用地域で営業期間を原則1月15日正午から3月16日正午までに限る規制は、この条文が根拠です。

この期間を条例で0日にしてしまえば、その区域では民泊新法の営業が事実上できなくなります。これが「ゼロ日規制」です。2017年12月に国が出した施行要領（ガイドライン）は、年間全期間の一律禁止は法の目的を逸脱し「適切ではない」と明記していました。条例で日数を減らすことはできても、ゼロにはできない。これが2026年6月までの前提でした。

ゼロ日規制が向いているのは、あくまで民泊新法の届出住宅です。旅館業法の許可（簡易宿所・旅館・ホテル）にはもともと日数の上限がなく、この条文の対象ではありません。ただし通知は簡易宿所との「整合」にも触れており、この点は後の章で扱います。

2026年7月の通知で何が変わったか

2026年7月15日、厚生労働省・国土交通省・観光庁は連名で、都道府県等に「住宅宿泊事業法に規定する届出住宅に係るゼロ日規制等について（技術的助言）」を通知しました。届出住宅の増加で「住宅地の静穏な居住環境や定住人口の維持上の懸念」が生じている、というのが理由です。正確には法改正でも国の個別の許可でもなく、地方自治法にもとづく技術的助言として「合理的に必要と認められる限度」であればゼロ日規制も可能だという法解釈を示したものです。通知の内容は今後ガイドラインにも反映されます。

新規は「禁止できる」、既存は「条件付き」

通知が明確に認めたのは、新規の届出に対する禁止です。既存の届出住宅への制限は、多数の民泊で現に弊害が生じていて、ほかに手段がない場合に、猶予期間を置いた上で「考えられる」という書き方にとどまります。ハードルは新規より明らかに高く、既存の届出住宅を全面的に0日にする条例が施行された例は、2026年9月時点では確認できません。ただし新宿区は2026年9月8日、住居系用途地域での新規の原則禁止などを、施行後2年の経過措置を置いて既存施設にも適用する方針を公表しています。

一方で見落とされやすいのが、届出者の変更です。新規禁止の区域では、売買・相続・個人から法人への切り替えなどで届出をした事業者そのものが変わると、法3条の新規届出が必要になり、その届出は受理されません。つまり、いま営業している届出住宅でも、届出者が変わった時点で営業を続けられなくなります。商号や住所の変更のように変更届で済むものは、この話には当たりません。

ICT管理の義務付け：騒音計・出入口カメラ・1年分のデータ保存

通知のもうひとつの柱が、ICTを用いた管理の義務付けです。法10条の苦情対応義務を根拠に、建物が密集した都市部などでは、騒音計や出入口のカメラを設置してモニタリングし、過去1年間分などのデータを保存することを条例で義務付けられる、と整理しました。自治体が保存データを見て管理状況を検証できるようにする狙いで、2026年8月には観光庁が自治体職員向けに騒音監視・出入口カメラ・遠隔モニタリング機器の説明会を開いています。何を入れればよいかは、ICT管理の記事で機器ごとに整理しています。

簡易宿所との「整合」

通知は、住宅地の環境を守るために民泊新法を規制するなら、簡易宿所等も同様に規制するといった整合の確保に留意するよう求めています。都市計画による立地規制や、旅館業法3条3項（学校周辺の許可の運用）が例に挙げられています。簡易宿所はそもそも住居専用地域で営業できないので、直接の影響は小さいものの、「民泊新法がだめなら旅館業法で」という逃げ道が、自治体によっては同時に狭まる可能性があります。

どこで何が起きているか：自治体と時期による違い

通知から2か月で、動きは東京と京都に集中しています。既存の扱いが自治体ごとに違う点に注目してください。

通知が想定する二つのケースは、そのまま自治体の理由になっています。東京の各区は「住宅地の静穏な環境」、京都市は苦情の増加と住民アンケートで7割が規制強化を求めたことを挙げています。決定済みなのは豊島区・墨田区・江戸川区・渋谷区で、台東区は議案審議中、新宿区は区長の方針表明、京都市は素案の段階と、進み方には差があります。台東区の届出住宅は8月末で約1,440件、京都市は2025年度末で1,216件と、いずれも急増した地域です。

福岡の物件はいまどうか

福岡県・福岡市には、2026年9月24日時点で法18条にもとづく上乗せ条例がなく、7月の通知を受けた条例の制定や改正も公表されていません。福岡市内の物件も含め、民泊新法の届出は福岡県生活衛生課が県内全域を受け付けており、条例をつくるとすれば届出を受ける福岡県（市が事務を引き受ければ福岡市）です。通知が触れている都市計画による立地規制なら、福岡市が特別用途地区などで行うこともできます。

結論：今後営業できなくなる可能性はあるか

答えは「物件の場所と、制度と、届出者で決まる」です。可能性の高い順に並べると次のようになります。

事前に確認しておくこと:

• 物件の用途地域（住居専用地域・住居地域・文教地区か）と、学校等の周辺規制の対象区域に当たるか（距離の基準は自治体・制度によって違う）
• 物件所在地の条例と、議会・審議会・パブリックコメントに出ている改正案の有無
• 届出者。個人名義のまま法人化・相続・売却を予定していないか（規制区域では届出者の変更＝新規届出で、受理されない）
• 民泊新法から旅館業法へ切り替えられる建物か（用途地域・建築確認・消防設備・管理体制）
• ICT管理が義務化された場合の費用（騒音計・カメラ・1年分のデータ保存）と、宿泊者への説明

制度ごとの詳しい要件は、3制度の比較記事と許可・届出まとめの記事で扱っています。

補足：数字で見る背景

届出住宅は全国で4万件を超え、宿泊日数は前年から4割近く伸びています。国が7年ぶりに立場を変えた背景には、この伸びの速さがあります。

参考にした主な一次資料：観光庁 報道発表「地方公共団体に対して民泊に関する通知を行いました」（2026年7月15日）、観光庁 住宅宿泊事業法の施行状況、豊島区 住宅宿泊事業法の条例を改正しました、台東区 令和8年第3回区議会定例会 区長発言（2026年9月8日）、新宿区 定例記者会見 区長説明要旨（2026年9月8日）、墨田区 民泊対策を大幅強化、本日から「新条例」を施行（2026年4月1日）、江戸川区 住宅宿泊事業（民泊）を始める方へ、京都市 第2回京都市にふさわしい民泊の在り方検討会議（2026年8月31日）、長野県 軽井沢町から提出された宿泊関連規制強化要望に関する意見書について、福岡県 住宅宿泊事業の届出情報